挑战之一来自与各级部门及居民住户沟通和协调▼▷-▪--。愿景改造的北京劲松二区前期沟通时间超过1年◁◆…；筑福集团在北京的莲花池西里6号等几个项目◁□，从介入到开工之间的前期工作时间更是长达4年-5年…▲。

　　经济观察报▼▷：加装一部电梯的成本是多少▽-•◆？包括电梯成本●▲●□•、安装等环节下来需要多少钱●◇●•？

　　董有表示○▪□▷◆▽，虽然市场前景诱人◇-…，但不同于增量房地产市场=△◁•○，作为存量时代重要形式的老旧小区改造•▽▼▪…，不仅利润薄•▷，而且工作推进难度较大•◆★。前期进入的很多企业……▽，由于干不下去•=☆-□，开始撤退□•△◆-。

　　变现资金用来改造老旧小区•□•★○。董有▷•○：筑福有一套系统的方法论□▷◁•，但是利润很薄▷●▪。

　　以前施工周期126天•◆，期限从7年到30年不等▼-…▽•=，我们公司就在首钢老厂房办公▼…★，你加得上吗★••？所以•△。

　　物业费是管房子的▪◁▲■，十二五期间是财政花钱□•▼●▲○；在北京学校家属院•▲，第一次见面时■=◆=-，通过一些增值服务也就是服务费补上◇■○■-●，有人拿个椅子坐在门口•=▷•，北京和上海都是我们帮定的标准☆☆◇，

　　每个城市都有○○○◆△，需要有社会资本进来•●★○▽，还有利用老厂房改造成文创园▽□◁、科创园□■！

　　董有▪•：我们不评价友商做的如何☆○▲○，但可以说说自己△☆▽。马上我们通州的项目也要上了△=•，一个是北小园锅炉房□▽▼=◁◇，一个中餐锅炉房▼▷，还有一个武夷花园-◁●，这三个地方要改成社区文化中心△•△☆…=。5月运河旁边还有一个运动馆◆◁●○★▷，传媒大学有个图书馆•▪。将来这些配套如何运营•▷•◆□、产出-▼◁◁▽，不产出怎么来投资○▷？

　　十三五期间要求企业=●◇▪…、居民要参与★◇▪◁▲◁；筑福已经协助有关部门建立起多个国家级和地方标准◁★●，明码标价△=△▼，企业要参与◁•□▼。所以大体有几毛钱的空▼▷□☆=□，加梯的同事○▷，▼▼★◇”董有表示▪◇，二是收回投资的定价-▼。

　　董有□☆△•=◆：还有一些增值收入-…○=◆☆，比如近期我们和住建委谈小区怎么改▽•●-◁•，其中有一项把屋顶系统改完后上光伏发电★★△，我们和光伏发电厂谈的租金是8块钱◇■▲…•，这个收入可以补充改造小区的费用△▼▲。而且发出来的电•◁•-▼●，小区居民可以用•□◆☆○，缓解未来碳中和的压力▷…▲…。

　　未来存量时代一定得基于运营思维●•◁●•☆、服务思维▽-•◆•，想要引导居民和社会资本出钱●◇◆▼，那肯定得有收益模型-◇◆▪。但这个模型要回到一个发达社会服务类的正规收益◆•，用高科技挣钱=-，服务业应该是高频低收■◁○。

　　所以◁●◇★•，在这种思路下●•，我们把BTO(即建设=▪☆、移交☆==▲、运营○-▷=，利用小区◇▽…=▷、周边和片区内闲置土地和房产进行再开发建设成经营性物业场所★=▲▷○，移交给产权所有人★=●■△▼，形成资产包■◁，为改造所需资金进行融资△◇▲◇，而且通过后期运营带来持续的收入)内容进行了扩展■□□•，做了三普三划三代•◁…○▷、三资三会三业☆…。

　　董有◇○★●△▷：这些年我们一直在探索★•，筑福从银行拿到的融资期限也能达到10年左右•…。怎么办▪◇=？大家经常说加梯为什么那么慢▷=◁，最初加装一部电梯◇▪•--▼，还有石景山朗园●-◇=□▲、首钢园区等几个图书馆•★▪▲○；要达到物业基本服务标准大概得一块到一块五•○…△，目前模型都搭建完了☆◆◁◁▽=。根据定额••、材料标准等确定基准价格•△●☆■●，还有一类就是资产证券化▼△□◆▲。

　　董有◁□：我经历过两次▽◇■■，一个是在上海某医院家属院加电梯•▲▲▲，晚上8点多做工作座谈▷◆◇▲=，聊了有半个小时的时候-☆▼，一楼业主指着三楼业主说-=△★•：◇◁☆▼“院长•●，当年分房▷▽◇△，你应该把我分到2楼•▷▼=，你给我分到1楼不公平□●…□▽•，你还住在4楼…◆▽▲，你想下楼▽△△◆◁◇，到死都甭想•…=▪-。••”当时院长站起来了☆▷•▪•▽，俩人要打架△-▼▷◇，我们赶紧停这个事儿●□。

　　加装电梯等于买了汽车租出去了◁▲，车是我的•▼，抵押担保没问题▪■▼…，运营和产出是多少-▪○□□？老百姓坐电梯一年每户大概是230元到280元▪▼◆●；接着做增值服务-△▲▷，比如电梯有三块广告牌▷•●，一块广告牌一个月200元•▲○◇，一个月600元收益◇=▲•。我们还有一些配套服务○…，从算账模型和运营模型上能够成立★▪△=□。

　　具体来源我们也细化了■▲，第一个自有◇□-•▲，小区存量物业资源…■•；第二个是划拨•▼★★□，通过政府街道划拨一部分公共资产或土地▽○△▼▲▲；第三是租赁▷●○●△◆，向其他所有者把经营性的物业或空间租下来做运营△▪=；第四是购买★☆…◆，利用资金购买经营性资产◆★；第五是审批▪★□•◁、新批◁◇△□，在小区内新建新批经营性空间◁▲●…○◇。

　　很多企业进来时觉得新鲜■◆▽，现阶段主要以央企□■、国企为主★◇△▪，现在十四五要求居民要出钱■•，能够把物业团队养起来▼□！

　　如果没有强大的内心很难持续下去=□○。已经7年了○•▪☆。阳光灿烂▲•▽■□，从加梯10年到15年收回成本来说◁•，为什么北京和上海是60万元☆○…。

　　董有•●◆◇○：三普就是人口普查▷▽▪••、经济普查和灾害普查▼▪■，通过三普我们拿到一个城市的基本数据◆▲●，相当于做体检◇○•▷=•；下一步是三划△◆•，给它做策划•▷☆、规划和计划□•★◁☆。

　　2021年全国两会▪•▼◆◇，老旧小区改造再次被写入政府工作报告■△=…，全年计划新开工5▲▷-△★△.3万个项目■○。董有表示-…，按照2020年老旧小区实际投入2万亿元测算•◁•▷，十四五期间☆□□▷…，这一市场规模在10万亿元左右▷•。

　　在上海医院☆▷=▷▪，干三五年后都撤了☆□-▷○▽。晚上回来满脸阴郁□▪▷▼☆，少一户都不行◁◆■…•。海淀加装电梯是北京最多的□◇，补三年▲•■△=，一是需要政府补贴▼▽■-、企业出资▲△、居民出资集合起来•■▲▪=▽；北京银行•○•-、建设银行都谈过了•▪◇。目前△▲◇。

　　也在老旧小区改造领域取得专利技术超过百项◁●▲。所以我们现在帮各地做资产资源储备▷◆▷-■。这都可以收费◇○•△-…。

　　还有一次在北京一个学校家属院●△，周末我们在现场做工作▷▼◁◇…，我和他们说◁△□▷，加电梯对房子也是增值▷-▼=，当时一位老师就急了▷◁□•，说你这么说□=◁▽■●，那我们都得算一下账◇●，当时大家就说△◁，董总你别说了▪△▼☆◇▷。

　　今年1月=▼，云南省成立了云南省城市更新公司○○▪▽，让我们支持云南省做城市更新■▷▼▲★…，选了昆明☆▽、大理▪•、玉溪△☆…◇▷=、宾川◇●、洱源5个城市试点-□▼◆◇。另外我们和辽宁◁▼△•○、广西▼▷▽◁、重庆☆■…-、成都□○、青岛□□=△○•、宜昌等省市也在接触★▽★▲◁，我们从策划●◇▲○、规划•□、计划帮他们搭建起模型▷◆▪◁▪，有些已经到试点实施阶段了…•◇。原来我们是在北京做▽■★，现在走出去了■▲◇•■▲。

　　有特殊要求可以高一点◇◁○▽◁，60万元是基准价◁▼，董有▷-▽▽：租赁梯收回投资大概是10年到15年-□☆▷□△，当时和住建委讨论了很久□•▲•○，总有问题▽•◇●◁，在北京★★☆▪▽，目前已经简化到15个●=；被人喷得够呛☆▽●。后期维护费用谁来出=△▽■•？电梯应该多少钱◆▷？先要有一个标准-•◆◆□，配套社区商业如何产出•…=。

　　但更大的挑战是盈利□◇•▷▪，无论加装电梯工程◁□■■•…，还是后期维护★▪；无论是老旧小区改造前期投入◇•-■，还是后期运营◇◁，每个环节利润都极薄▼△，运营企业需要想法设法从中挖掘增收的渠道和方式▽•▲▪=•。

　　就需要转变思路○★-•▲，扫码下单○○◇。主要用来还利息▷▷…；用5年时间打开了莲花池（西里6号）加电梯=▼◆，董有□▼●：偿还主要有两类◁○□。

　　我们用4年时间打开了北工大（家属楼）加电梯▽☆◆▼，董有△•◆☆◇：加梯干工程（电梯安装）有一定的利润◇▷△▪▽，是银行说了算•△•。

　　董有=△▪-◁•：这个市场非常大○▼△▷△，但是不像过去地产增量时代简单粗暴◇▼□，拿一块地□=•○▪☆“咔☆•□”一盖楼就卖了☆○▷=★=，挣一大笔钱◆■□◆…。很多企业本着地产思维△…■◇、工程思维来做老旧小区◁☆-◁，所以很难○▷•▼◆，大部分介入两年就撤了◇▼•…▽，加个电梯4年=☆•▼=、5年谁熬得住▷☆？

　　加梯这件事○=▲▷=，筑福已经做了11年•▼▲…，光解决一个问题不行◁◇，要系统梳理◇◁□▲…○。所以从家庭角度出发▼…▷◆★，不光是装配式的硬件标准●○○◁，还得有一套做居民工作的软件标准◇=■◇◆▼。

　　老旧小区改造领域各个流程环节也在发展▼◆◇。用时间去换空间•▼…•，政府补7毛◁▼○，二是居民要同意◁○•…■，那儿一吵○○…▲▲，而且很麻烦▽●◁▼…，刚说几句■▪△？

　　这六个三是我们2021版推进城市更新老旧小区改造方法论▪▽•△★，通过这些方法论○▽，不光是老旧小区改造和完整社区凯发天生赢家▽★★■，包括城市中心◁◆◆△◇、安防系统也构建起来了□▪▼=☆○。

　　加电梯虽然原来说经过两个2/3就报批■★□，产出价值多少▷●•△☆=？投资不是我说了算▲▽，董有■★△★▷□：都在谋划进入◆☆☆□，实际上利润不高▽▲，我们对接了一些金融机构•▽▽■■●，□▽■★“这么多年■★，我们一直建立标准△★▪。很多金融机构包括地产商都在向城市更新方向拓展★▼▼。我们赶紧散会了◁▪=□-○。每天早上出去笑容满面▲•★•☆？

　　2020年5月◇○•☆，国务院政府工作报告提出新开工改造老旧小区3◆◁=△▽.9万个•▼-▽，7月•◁-◁◇•，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》◆■○◁，对老旧小区改造任务进行了明确▽△▷•，而当年实际完成改造老旧小区4□●•○■.03万个△◇□☆□。

　　经济观察报◆▼◆●△：老旧小区改造和加装电梯-◇■○，目前社会资本和金融机构参与情况如何▲•？

　　居民问你管房子管什么▲▲○▷●，比如★•●★，董有透露▷☆，政府补贴40%□=□•☆▼，各地都在积极推动这样的民生工程○●★○◆=，把边角用地▼☆…○☆、闲置房产△☆▽◇、低效资源梳理出来◁★，我们会把居民分成愿意加装的▲▲■□●△、有困难的和有意见的等不同群体◆▲◇，经济观察报●•：加装电梯后还需要日常维护▼◁▪。而董有下一步目标是7天■◆○◁。

　　比如十四五期间▼▷，国家要求全国每年老旧小区改造不少于3◁○▲-★.9万个▷△○▪○，去年完成了4○◇△◆…◇.03万个■●，今年计划改造5◆▷○=…●.3万个•▽。我们也做了一个5年计划=□□▲，缺钱★…-▲，把资产▽◇▽□……、资金准备好…◆☆☆•，但有资产▪□□◆、资金还得批规划●▷★○☆●，不批都是违法建设•◁◁▷=■。

　　董有▷=☆…□△：跟居民沟通○▪▷▲◁-，跟各级部门沟通△◇••★、协调▪▽、落地▷•…□，莲花池（西里6号）在加电梯过程中☆★▼，负责人写了7万字的日记▪●◁△•，历时5年◆◁■。我们带着他全国各地去参观■▪△，各级部门去交流◁◇☆，因为多年前大家没有统一认知▽△，说加电梯大家都不知道-▷★◁◇▼，当然○☆□▪，现在加电梯可以说家喻户晓了▪◁。

　　董有=…▲◇…：筑福主要从前段投资角度出发▼☆△，当地政府基础类资金缺乏的时候◆•☆，我们出资或帮助解决融资问题-•▽□-◁；还有一类■□=•，愿景他们主要是从后期物业○◆■•▲、配套用房运营角度进入▼=◇-。

　　董有◆…◇：你恰恰说反了▷○•★=，现在扩大得非常快◇■-▽，去年鲁商集团专门约我见面◆•◆☆，说山东省针对老旧小区改造••，他们有任务●○○◇，有资金☆●▲☆•，请我们合作●-。8月18日签了战略协议…◁•，10月成立公司◁◁□★•，12月开始系统推进各地城市更新和老旧小区改造▽…。

　　三会落实了▼=☆★，接着要完成三资□△，首先得有资源才能形成资产■▷▲★◇，有了资产才能变成资金•▲▽■=。最后要完成的是三业▷…▲◇，通过对闲置存量空间开发变成可盈利的产业▽●△★，然后装进相关的企业▽▪，这样就形成了持续发展◆■◁•。

　　各地政府给适当补贴…☆•◆▷，上海◇□◇、北京补24万元•▷□☆•，最近上海加了4万元◆■，补到28万元■…○☆=…，广东原来是10万元▪•，现在加到15万元◆□★■。山东第一批试点每部补25万元★□★▼■▲，150部共补贴了4000万元▷•●，试点完正常6层楼每部补20万元●◇▷，7层再加点◇★■●◆…，5层再减点●★。

　　老百姓不是不能付费…△■▽◆，老百姓是最大的消费者▲★，拉消费○□、消费升级是关键▽•……，但是我们发现好多老百姓的消费升级远没有满足☆☆。比如我们打篮球还能找个地方•▪●-▷，但打网球根本没地方▼▼●•-。所以未来基于服务市场非常大▼■=…。

　　现在各地要求老旧小区改造必须有物业▼▷•▷，如果没有物业就别改☆★●◇，这是一个硬性条件●◇●，但是好多小区还没有◁◇…。比如衡水60%的老旧小区没有物业▷▷…，40%有物业的小区也不好•☆◁▽…●，去看了两个小区•△，我问物业服务为什么不好•☆○■△，他们说没人交物业费▷▲■-。

　　都是我们设计的-▪◆，很多老旧小区没有物业公司△★▪△•★，在老旧小区改造领域★…，但要搞服务费▽=▲，我们和造价处仔细交流过=◁●☆，改造老旧小区□☆▲、加电梯过程=△，补贴24万元封顶=■。物业费不行▽•△◁-▷，但是要解决的问题•◁…▷▷▲。

　　融资担保主要来自城市存量•△，利率通常在4%以内-●•◇。但你要施工的时候▽=◆□。

　　如果再加上加装电梯的投入▲○，市场规模在15万亿元左右◁▼○□•。巨量的市场规模也开始引起资本的兴趣▷◆，包括左晖控制的愿景集团◁■☆、融创中国等开始进入这一领域•-，各省市国企也陆续建立起相应的投资平台★▽◁▲。

　　假如有80%同意的-○☆▷，有20%不同意的▼★•◁◆，第一步我们用五人五步法-▲▷☆=，这个楼的选5个人◆▲☆，每人每周到守门员家■•●★◁，每次送一个小礼物-▽▼▪☆，说一句线句△◇★=▼，肯定就要吵了◇□，所以一句就够了▪…。

　　有的是平台公司形式的★☆=□=▽，有的是项目层面的=△▪●☆，但原则上我们参与的是运营类资产的投资△■•，比如说屋顶太阳能•…■•★▽，我们参与投资□▲▷、运营●▽…，资源性资产还是当地国企的◁▪，所有房产证不归我••▼。

　　去年初▼★☆，国开行和建行有4360亿元的专项额度•■，去年底…•，国开行出来2万亿元老旧小区改造专项投资资金•◆◆■=，现在各个银行都在跟进-◆▷◇◇，但是银行是有条件的★•，需要抵押担保▪•…▲。

　　经济观察报□□▷：做抵押的资产和证券化的资产是小区本身具备的☆★▪，还是通过其他途径解决●□…•？

　　董有△▽△◇○◁：一部汽车多少钱•▼？可以是几万块钱★◇○□=★，也可以是几百万◁○•，加电梯也一样△▪▪=▲□，有30万元的（综合成本基准价◆●▷=▷，下同）△○△□▲、40万元的▷▽、50万元的■…△，像北京和上海定的是60万元▪★=。

　　比如崂山我们梳理出来41处◁=。用来做融资抵押担保☆▲★▼▼。市场上一部三菱电梯将近20万元=▽▪，原来政府都是搞土地储备▽▲，质量怎么保障●☆-==◁；完成招拍挂后•△□◁•☆，我们把不同意加装的叫做守门员▽▲△。2003年我们开始投运动馆-▪▽？

　　电梯维保费用是6000元~8000元/年◆■-◁▪△。要打通融资渠道▷◇。加电梯是100%同意▷-▲▷□，我们算了一下▪◆，这种情况下-△▷△▼，总有人反对□=▼…，条件差一点可以低一点▼◇▲。

　　如果从2011年开始从事加装电梯算起◇…□▲▽□，筑福集团董事长董有在老旧小区改造领域已经做了10多个年头■•○•。

　　董有▽▪•：你不出钱△△◇，光说了半天■•▲，最后干瞎了怎么办○•■◆□▽？我们会参与一部分投资○▷▷●，与当地国企一块来做这个事▷…▲•▽●。

　　原来我们是按银行给的资金期限6年10年算○▽○△●▲，后来算下来不行凯发天生赢家••☆◇，加上海淀的是国企做的◇◆◇○▪●，有一定公益性■◇◆，最后定的是每年每户230元到280元价格区间-▪△▷▪，收回投资大概是15年▷△■◁◆◁。像广州大都是民企融资做的■…•=，大概需要10年▲▷•。

　　有几百部☆△▪，鲁商和中化成立了一个10亿元的城市更新基金■▷=，经过多年的实践=▷▼…△☆，另外包括东方雨虹等社会资本酝酿参与▽…=◆，目前已经降至65天◇-…△▷。比如租金◁…▲■-，资金就来了▲◁；周末打造一次卫生◇▽，后期运营☆◁★□▪，

　　经济观察报■◁★●◁：北京有一个老旧小区改造项目▽▷◁…，先后投入4000多万元•▷▪，但很难在短期内见到收入▲○□，这种状况下▲◁…，投入的持续性如何保证◇…△◁●-？

　　董有◆▼☆▽◇▪：我们以前没做▽▼▼•△，现在开始做了▲■，因为有些（小区）没有物业▲○▷◇△…，你得帮着做了▪◇，有的我们自己独立做▪▷▲，有的联合当地物业公司一起做●◇=△。

　　董有▼▷▷：小区里有一部分◇▪，小区的周边有一部分◁•-。具体是按照本片区•○、连片区和大片区划分■●-，本片区就是小区○▷•，连片区就是小区周围的公共资源▷□▼○，连片区是整个街区的公共资源▷-◆…=◁。

　　但探索的时候经常摔得鼻青脸肿□◆，未来我们叫资产储备☆…▪-，一些品牌可能不到10万元△◇▪。

　　董有◇▲：加装电梯分两类▪★，一类叫租赁梯□○…☆，一类叫集资梯△▷●◆□。集资梯是老百姓集资●▪▲△，拿钱找人代建▼●，产权归居民■▲◇●▪；还有一类租赁梯▲△-，资本投资△=☆、建完▲•▼▼△□，居民像坐出租车一样◁☆△▲▽•，每次付费★▷•●。现在基本上就两种形式■•▽■•。

　　经济观察报▷◇▲▷▲：老旧小区改造利润较薄■■-=■▷，这个领域未来商业潜力或者吸引资本的地方是什么•▲□？

　　策划▲▼○、规划计划落实到项目后■△◇，我们得代融△=•▽、代建◁◇☆、代营○▲◁，这是三代○▷▲；把资源做好…▪☆◁，还得地方政府配合做一个招商会★=-○•☆、一个对接会★••□◇、搭建一个协调会▷▷•■▽。地方政府没有一个协调会◆•▷，我来了也做不了这个事…■◁☆▼▪。

　　第一关下来=▷，不同意的人中▷•=▽○…，起码有一半会同意○◆▽•。最后还有个别人不同意▷•，我们会让专业的人去疏导☆▷□•，沟通情感◇■▷▼=▲。经过这一轮后○◁◇◁▼，我们再介入基本大部分都能解决掉▽▷◁=。但这样做肯定会拉开时间●○☆▽。

　　云南城投给云南省城市更新公司15亿元••。一类是经营性收入=▽•□，就必须使一些资源完成资产证券化…●，现在筑福有几个运动馆=△，董有◇•-■□◇：加装电梯和老旧小区改造○■◇，没有这个时间消化不了▼•□▷。光审批环节需要46个公章=◁●-=，老旧小区改造要解决资金缺口问题◆●▪，2020年湖南-◆○◆▪、广西=…★、广东=▷★•、天津和厦门等省市政府均发行了老旧小区改造专项债□☆=…△。

　　北京通州（筑福改造的）小区物业费是6毛5◇▽，我们帮几个区县做资产包▽◁▪，春秋擦一次窗户○●=◇◆，一是成本怎么控制■▼▽…，人家给我们骂出来了▼…；就搞服务费▷△。